Custo Unitário Básico DA CONSTRUÇÃO
 

Toda vez que se pensa em construir e precisa estimar quanto custaria uma obra, utiliza-se o famoso indicador “custo por metro quadrado”, e Logo que chegamos ao primeiro valor estimado, a gente sente uma insegurança e se depara com algumas dúvidas como:

  • Qual a área que eu deveria considerar no cálculo ?

  • Qual o padrão de acabamento considerado ?

  • Cálculos baseados no CUB são confiáveis ?

  • Quais itens não foram considerados no CUB ?

  • Mais importante: meu dinheiro é suficiente para terminar a obra ?

Ou ainda, você já deve ter ouvido muita gente experiente dizendo que o CUB não funciona, é um índice calculado errado, ou ainda, “roubado” para esconder a inflação da economia. Grande parte desses mitos acontecem porque as pessoas usam o CUB de forma incompleta ou não conhecem suas limitações.

Para te ajudar com essas dúvidas, vamos te explicar neste artigo como você pode orçar uma obra com um método simples, que aumenta a precisão e diminui os desvios com relação ao custo final realizado. Assim, organizamos esse texto em 3 tópicos:

  1. Custo Unitário Básico: o que você precisa saber sobre ele

  2. Seu Projeto: quais informações são necessárias para o orçamento

  3. Método de Cálculo com Caso Prático

I. CUSTO UNITÁRIO BÁSICO

Qual considerar e onde tirar informação para orçamentos

O Custo Unitário Básico (ou CUB) nada mais é do que o orçamento de 3 tipos de insumos para a construção de um projeto-padrão (materiais + mão de obra + equipamentos utilizados durante a construção) dividido pela área construída. Assim chega-se ao valor em R$/m2 médio de uma construção.

E quais projetos-padrão são esses ?…

Isso depende da sua fonte de informação. O sindicato da construção (Sinduscon) de cada estado é responsável por atualizar mensalmente e divulgar os CUBs de projetos-padrão definidos pela Norma ABNT NBR 12.721 e que abrangem os principais tipos de construção. Ao entrar no site do Sinduscon, notam-se várias tipologias com siglas que estão explicadas na tabela ao lado:

Nota: Você não precisa entender a fundo sobre o CUB mais do que neste artigo, mas se preferir o Sinduscon/MG publicou uma Cartilha Explicativa sobre o CUB muito interessante e que recomendamos a quem quer se aprofundar na história, projetos e método de cálculo. Clique aqui.

Outra fonte de dados que consideramos muito é a famosa “Tabela Pini”, se trata do mesmo CUB só que orçado pela Editora Pini. No site do CUPE Custo Unitário PINI de Edificações é possível escolher uma capital e verificar o CUB orçado por outra fonte além do Sinduscon estadual. 

Você já deve suspeitar que o CUB não inclui todas as despesas que teríamos numa construção completa de uma edificação (seja uma casa, prédio ou galpão). Abaixo listo todas:

  • Terreno, ITBI, IPTU, custos notariais, registro de incorporação, escrituras…

  • Projetos de arquitetura, paisagismo, estruturas, instalações, fundações, aprovação dos projetos…

  • Fundações: fundações especiais, movimentação de terra, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático…

  • Equipamentos extras: elevadores, fogões, aquecedores, bombas de recalque, equipamentos de incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação ou exaustão…

    • Não confundir com equipamentos utilizados para construção e considerados no CUB (ex. ferramentas, escavadeiras, betoneiras,…)

  • Obras e serviços complementares: urbanização, recreação, playground, piscinas, campos de esporte, paisagismo…

  • Despesas indiretas: cópias, orçamentos, emolumentos, equipe técnica, escritório central, seguros, serviços de proteção coletiva…

  • Remuneração da construtora e da incorporadora.

  • Impostos

Nossa, falta tanta coisa !… Como, então, estimar o custo da obra ?

  • Os custos pré-construção (terreno, cartório e projetos) não vamos entrar em detalhes, uma vez que não estão relacionados diretamente à construção e você provavelmente já tem uma ideia desses custos do seu projeto melhor do que ninguém.

  • Fundações, equipamentos, obras e serviços complementares você precisa sim estimar cada um. Se você não tem noção de quanto estimar, sugiro conversar com um engenheiro ou arquiteto que atue na região e pedir uma estimativa básica (o famoso “chute”).

  • Custos indiretos, impostos e remuneração da construtora pode, simplificadamente, ser calculados através de um multiplicador aplicado sobre os custos diretos (materiais + mão de obra + equipamentos + itens não inclusos) conhecido no mercado como BDI (Benefícios e despesas indiretas). Falaremos dele num artigo específico, neste momento é importante ter em mente que o mercado trabalha com um valor de 25% a 40%.

Veja no esquema abaixo como se compõe o custo final da construção e repare como o CUB resolve apenas parte do problema!

II. SEU PROJETO

As informações mínimas necessárias para o orçamento

Além de capturar o CUB, estimar os itens não inclusos e o BDI, há algumas informações importantes para calcular o preço final estimado para a sua obra. São elas:

  1. Área construída: esse é um assunto que causa muita dúvida. Qual é a “área construída” ? O ideal é utilizar o conceito de Área Equivalente de Construção (AEqC), se você não conhece esse conceito, utilize a melhor estimativa da Área Coberta do seu projeto.

  1. Tipo de obra: quando se define o tipo de obra, você deve pensar naquela mais semelhante dentre os padrões oferecidos nas publicações do CUB (Sinducon ou CUPE da Pini). Por exemplo:

  1. Se você está orçando um edifício residencial de 6 pavimentos e utilizará o CUB do Sinduscon, o tipo de obra que mais se encaixaria seria o R-1N (Edifício Residencial Unifamiliar, como você pode conferir na tabela que te mostrei acima).

  2. Se você vai construir o prédio de 2 pavimentos para alugar para uma drogaria e vai utilizar o CUPE, você teria que escolher se consideraria o custo publicado nº 8 (edifício comercial sem elevador com 3 pavimentos) ou o nº 9 (clínica veterinária – também uma construção comercial da área da saúde).

  1. Padrão de acabamento: Se sua obra for residencial você também precisa escolher o padrão de execução que pretende executar, seguindo os padrões oferecidos pela fonte doCUB:

    1. Sinduscon: Baixo, Médio ou Alto.

    2. Pini: Popular, Médio, Médio Alto ou Fino.

III. MÉTODO DE CÁLCULO E CASO PRÁTICO

Com download de planilha!

Para ficar mais simples, vamos pensar no seguinte exemplo de obra:

  • Edifício residencial com térreo, 1 pavimento

  • Localização em São Paulo

  • Caixa d’água e barrilete com 50 m²

  • Fundação em Radier

  • Paisagismo

Abaixo temos a sequência lógica do processo de orçamento através de uma fórmula e, em seguida, calcularemos o custo final do caso exemplificado pelos 5 passos da equação:

Passo #2) Preenchendo a área construída

Como não temos um projeto, precisamos estimar a área construída. Vamos fazer uma conta rápida da área coberta e utilizá-la como nosso melhor “chute preliminar”:

  • Estimativa da área coberta: 150 m²

Passo #3) Estimando custos não inclusos no CUB

Para essa estimativa, precisamos contar com a experiência de quem já executou. É muito comum os engenheiros orçamentistas de empresas diferentes se telefonarem para discutir preços. Pegue o telefone ou mande um e-mail para um fornecedor ou profissional pedindo uma previsão de quanto espera gastar com esses itens:

  • Fundações: R$ 76.400,00

    • Radier – R$ 66.400mil

    • Movimento de terra – R$ 10 mil

  • Equipamentos: R$ 20.000,00

    • Churrasqueira e exaustor

  • Complementares: R$ 40.000,00

    • Paisagismo – R$ 15mil

    • Muro de fechamento – R$ 25mil

 

Passo #4) Definindo o BDI

Vamos considerar um BDI de 30,0% neste caso.

Passo #5) Cálculo do Custo Final

Seguindo a sequência de dados e a fórmula de cálculo, chegaremos no Custo Final de R$ 440.259,95 para o projeto com data base em Junho de 2018.

Lembre-se que este é um orçamento preliminar sem projeto executivo, a margem de erro pode chegar a 20%, mas se feito corretamente ela fica entorno de 10%.

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